Федор Коньков: «Девелоперы формируют «скелет» городов, а малый бизнес — «мышцы»
О том, почему девелоперы — мультипликаторы развития городов, для чего нужны города-спутники и какую роль играет малый бизнес в привлечении жителей в микрорайоны, «Деловой газете. Юг» рассказал управляющий партнер ИТП «Урбаника» Федор Коньков.
— В ходе Санкт-Петербургского международного форума труда вы говорили о растущем количестве мастер-планов городов. Как это в будущем отразится на планировании городской среды и внешнем облике населенных пунктов?
— Видите ли, действительно, количество мастер-планов увеличивается. В значительной степени это связано с тем, что сейчас к ним более активно проявляют интерес представители федеральной власти, а также региональные и муниципальные органы власти. Сейчас существует тенденция, согласно которой мастер-план как документ стратегического планирования постепенно заменяет собой генеральный план, который раньше был основным документом развития городов.
Трудно сейчас сказать, как это повлияет на развитие, ведь первые мастер-планы появились лишь несколько лет назад. Чтобы увидеть первые серьезные результаты, должно пройти не менее пяти лет. А чтобы оценить результаты масштабных мероприятий, потребуется от 10 до 15 лет, а возможно, и больше — до 20 лет. Можно надеяться, что ситуация в части городского планирования изменится к лучшему, поскольку последние 10–15 лет генеральный план не вполне выполнял свою изначальную функцию документа городского развития. К сожалению, сейчас он скорее служит для фиксации текущего положения дел и решения вопросов, связанных, например, с землей и инженерными коммуникациями. То есть это скорее документ, фиксирующий текущую ситуацию, а не ориентир для будущего развития города.
В отличие от генерального плана мастер-план больше направлен на городское развитие. Поэтому можно ожидать, что у городов, разработавших мастер-план, появится четкая стратегия развития во всех сферах: транспортной, инженерной инфраструктуре, благоустройстве, городской среде и экономике.
— Какие положительные и отрицательные стороны есть у этого подхода?
— Из положительного — этот документ предназначен для широкого круга лиц, включая представителей администрации, руководителей крупных городских предприятий и простых жителей. Документ содержит много понятных графиков и визуальных решений, которые можно изучить, так как они подаются в легкой для восприятия форме. Кроме того, в нем есть раздел с финансовыми расчетами и таблицами, содержащими основные денежные параметры, которые также будут понятны любому заинтересованному горожанину.
Генеральный план всегда был документом для специалистов, поэтому разобраться в нем и понять, как использовать его, было не так просто. Даже если заказчиком является администрация города, в ней работает не так много специалистов, которые профессионально понимают генплан и готовы работать над его реализацией. Особенно это касается небольших городов, где не все имеют достаточную подготовку, чтобы увидеть практическую пользу этого документа.
С мастер-планом проще, тут легче понять, что и как делать, у каждого ответственного специалиста администрации есть свое направление движения, главное — чтобы в нем была заинтересованность. Если она существует, то далее можно предметно работать с планом действий, в котором понятно расписано, что именно необходимо делать в первую очередь. На дальнейших этапах нужно смотреть, в каких направлениях можно искать возможные источники финансирования.
Основной минус — текущая практика реализации разработанных мастер-планов, которая накапливается в стране уже 15 лет, при этом первые 10 лет были не самыми продуктивными. Зачастую это не тот документ, на основании которого принимаются большие объемы реальных решений. Это связано с целым рядом факторов. Это и непонимание, как работать с документом, и неготовность его воспринимать как определяющий документ городского развития.
Впоследствии может, например, поменяться городская власть, и новому главе может оказаться не слишком интересен мастер-план. В общем-то, так происходит с любым комплексным документом, он требует серьезной регулярной работы, а, к сожалению, иногда случается так, что это превращается просто в красивый набор решений, который ложится на полку.
— Какую роль играют девелоперы в развитии городов?
— Если мы говорим о малых городах, то в них эта роль может быть минимальной или вовсе отсутствовать, поскольку в них нет масштабных активных действий девелоперов. Активное жилищное строительство происходит в городах-миллионниках, а также в крупных и средних городах на юге страны. Но эта роль все равно неоднозначна.
С одной стороны, девелоперы приносят в город деньги, экономическую активность, создают рабочие места. В конце концов, они — мультипликатор развития города. Ведь любой жилой дом — это всегда новые жители, а значит, новые магазины и компании сферы услуг, малый бизнес. Но сейчас зачастую появляются огромные кварталы преобладающей жилой застройки, которые слабо обеспечены рабочими местами. И это становится большой проблемой для города.
Если взглянуть на характерные примеры, то это, например, Москва и Санкт-Петербург. Огромные спальные районы, построенные вокруг столиц, создают проблемы с транспортной и инженерной инфраструктурой. Жить в таких районах и ездить на работу оттуда не очень комфортно, ведь если люди проводят в пути несколько часов каждый день, то это не лучшим образом сказывается на их здоровье и психическом состоянии.
В целом новый девелопмент — это целый клубок вызовов и проблем, связанных, прежде всего, с тем, что крупные города активно привлекают к себе население. Люди покупают квартиру просто потому, что им нужно где-то жить, и только потом начинают задумываться о том, что делать дальше и с какими проблемами они могут столкнуться.
— Какие преимущества и недостатки существуют при строительстве новых жилых комплексов в южных городах?
— Прежде всего стоит отметить, что южные территории страны, включающие в себя Южный федеральный округ и часть Северо-Кавказского федерального округа, обладают главным преимуществом — благоприятным климатом. Именно поэтому в эти регионы уже много лет переезжает все больше людей. Люди стремятся туда, заработав в более северных регионах России достаточно денег для переезда. С каждым годом стоимость жизни в Москве и Санкт-Петербурге, которые также привлекательны для внутристрановой миграции, становится все выше, и для многих людей это оказывается слишком дорого. Если люди планируют завершить свою активную трудовую деятельность и переехать, жить на накопления, то жизнь в этих городах может оказаться не по карману. Поэтому следующий лучший выбор — это города юга страны.
Именно поэтому тот же Краснодар за последние 20 лет продемонстрировал совершенно феноменальный темп роста. Город, население которого составляло около полумиллиона человек, увеличился до миллиона буквально за два десятилетия. Вероятно, ни один другой город в стране не может похвастаться такими высокими темпами роста. Тюмень, возможно, сопоставима с Краснодаром, но даже она уступает ему в этом отношении.
Причина такого быстрого роста — в постоянном притоке людей, желающих жить на юге. Но у нас по-прежнему преобладает массовая промышленная технология строительства, которая ориентирована на получение максимального количества квадратных метров с имеющейся в распоряжении девелопера земли. Там, где это возможно, строятся высокие здания, а там, где нет такой возможности, строятся более низкие, но все равно максимально эффективные с точки зрения жилой плотности дома.
Поэтому если сравнивать между собой, что строят в Краснодаре, Ростове, центральной части России или на Урале, то можно сказать, что разница не так уж велика. В любом регионе есть свои «жемчужины» — здания, которые построены более качественно. В то же время есть и те девелоперы, кто продолжает использовать ресурсы, созданные еще в советское время, например строительные комбинаты и строящиеся с их помощью панельные дома. В этом смысле сложно говорить о какой-то кардинальной разнице между регионами в том, что относится к многоквартирной застройке.
Итак, если обобщить, то можно сказать, что мегаполисы юга России, как правило, обладают теми же преимуществами и недостатками, что и города по всей стране, вплоть до Дальнего Востока.
Однако на юге есть одно важное преимущество: здесь намного комфортнее жить. Это одна из причин, почему люди, например нефтяники, после завершения своей карьеры на севере переезжают в Краснодар или другие города юга. Ведь после того, как заработали достаточно денег, они могут выбрать для себя наиболее комфортный регион для жизни.
— Какой объем социальной инфраструктуры в соотношении с жилой застройкой должен быть в городе для комфортной жизни?
— Здесь важнее не процентное соотношение, а качество создаваемого. Когда в новых жилых районах социальная инфраструктура строится по типовым проектам, она не привносит ничего нового. Но если каждый объект рассматривается как нечто более высокое, качественное и интересное для города — это уже другой подход.
Например, можно построить не просто школу, а специализированную школу с использованием новых технологий. Там могут быть бассейн, спортивные сооружения или класс робототехники.
С другой стороны, к каждому такому объекту можно отнестись формально, что будет дешевле для застройщика. Однако это далеко не всегда лучший вариант.
Можно рассмотреть этот вопрос более содержательно, и тогда качество жизни в городе в целом будет расти. Если мы говорим об объектах, доступных для всех, то они положительно влияют на окружающую территорию, а в случае объектов городского значения — на всех жителей города.
Например, если в квартале будет построен хороший бассейн, то его смогут посещать все горожане, если захотят.
— Какова роль малого и среднего бизнеса в развитии городской среды? Как малые и средние компании могут создавать облик города?
— На самом деле, роль малого и среднего бизнеса огромна. То, что создают крупные девелоперы, городские власти и другие крупные проекты, можно назвать «скелетом» развития. И именно малый и средний бизнес формирует «мышцы», которые нарастают на этот «скелет».
Можно говорить о больших масштабах, таких как торговые центры, больницы и другие крупные объекты, которые создаются либо девелоперами, либо региональными и федеральными властями, но всегда есть еще и человеческий, пешеходный масштаб и уровень. Это то, что человек видит на уровне своих глаз, когда идет по улице. И здесь ключевую роль в создании качественной среды играет малый бизнес.
Малый бизнес начинает развиваться в тех местах, где живет и работает много людей, где есть большие пешеходные потоки. При правильной работе городских властей это создает, как коммерческую, так и некоммерческую активность, которая, в свою очередь, в итоге привлекает людей в микрорайон или город.
Все кварталы многоквартирной застройки обладают сходной структурой и более-менее похожи друг на друга. Если среда и связанный с ней малый бизнес сформированы хорошо, если там комфортно находиться, приятно гулять, есть куда зайти и провести время, то люди охотнее живут в таких местах.
Конечно, цена по-прежнему остается ключевым фактором при выборе места жилья. Если в одном месте жилье в два раза дешевле, чем в другом, то его массово купят там, где ниже цена. Но если условия в целом похожи, то люди обращают внимание на то, насколько комфортно там жить. Этот фактор очень важен, и, по сути, он формируется малым бизнесом.
— Какие инновации в градостроительстве могут улучшить качество жизни горожан?
— Разнообразие жилья, которое появится благодаря новым программам ипотеки, в том числе на индивидуальное жилье, в долгосрочной перспективе значительно улучшит качество жизни в стране. У людей будет выбор, в каких условиях им жить.
Сейчас, если человек переезжает в типичный российский город в любой части страны, у него очень ограниченный выбор жилья (при условии стандартного бюджета на его покупку). Обычно это новостройки на окраине города или дома сомнительного качества в старых районах, например хрущевки или брежневки. Такие дома часто находятся рядом с местами работы и отдыха, но качество жизни в них, скорее всего, будет низким из-за их износа.
Однако благодаря разнообразию жилья, которое может появиться при наличии программ ипотеки на разные типы домов, люди смогут выбрать наиболее подходящие для себя условия проживания.
Сегодня малоэтажное строительство постепенно развивается, но пока оно не преобладает. Речь идет о домах малой и средней этажности, обычно до девяти этажей. Кроме того, наблюдается развитие индивидуального жилищного строительства, которое становится более упорядоченным и организованным, например, в формате обустроенных пригородов.
Наша страна обладает обширными территориями, и очевидно, что далеко не все эти земли застроены. На юге России, конечно, развитие территорий идет наиболее интенсивно. Если взять условные 100 квадратных километров, то заброшенных земель там будет совсем немного в отличие от Урала, Сибири и северо-западной части страны, где много заброшенных территорий. Но даже на юге все еще есть потенциал для развития.
Если говорить о развитии жилой инфраструктуры, то можно создать более разнообразные типы застройки и эффективно использовать территории вокруг крупных городов. Речь в том числе идет о городах-спутниках. Тогда у людей будет больше вариантов для работы не только в центре города-миллионника, но и в локальных центрах на его окраине или даже в малых городах.
В этих местах также будет представлено качественное и разнообразное предложение по выбору жилья. Если вы хотите жить в высоком доме, у вас будет такая возможность. Если вам хочется жить в малоэтажном доме, то вы сможете приобрести квартиру в нем по приемлемой цене. А если вы мечтаете переехать в частный дом не после 45–50 лет, когда у вас будет возможность накопить необходимую сумму, то вы можете сделать это раньше — да, ваш дом будет, скорее всего, проще того, который вы построите себе самостоятельно спустя 10–15 лет, но в любом случае это будет собственный дом с участком. Возможность создать такие условия существует.
Постепенно ситуация меняется к лучшему, но пока это не стало полномасштабно реализуемой государственной политикой. Хотя об этом говорят на самом высоком уровне и уже создают механизмы для льготного строительства индивидуального жилья, это еще не стало преобладающим трендом. Вероятно, развитие жилой инфраструктуры должно идти именно в этом направлении.
Если будет разработана логичная стратегия развития жилого строительства как на уровне страны, так и на уровне регионов, то уже внутри жилых кварталов все будет проще организовать правильно и комфортно. Девелоперы вполне смогут справиться с этой задачей.