Для решения каких практических задач служит генеральный план?
Почему разработка генерального плана стоит так дорого?
Что нужно предпринять Заказчику, чтобы повысить скорость и качество разработки генерального плана?
Как выбрать квалифицированного разработчика градостроительной документации?
Вопрос 1. Для решения каких практических задач служит генеральный план?
-
Создание удобного инструмента для реализации полномочий органов местного самоуправления по резервированию земельных участков, выдаче разрешений на строительство. Наличие разработанного генерального плана способствует повышению скорости принятия и качества таких решений. Это особенно актуально в условиях ограниченных земельных ресурсов, имеющихся в распоряжении администрации. Выделение земельных участков согласно генеральному плану означает резервирование в разумной пропорции территорий для жилых, производственных, общественно-деловых, рекреационных зон. Развитие населенного пункта в соответствии с генеральным планом позволяет избежать негативных эффектов стихийной застройки, предотвратить градостроительные конфликты, в конечном итоге способствует повышению комфортности проживания в населенном пункте.
-
Перевод земель из одной категории в другую. Генеральным планом может быть предусмотрен перевод земель сельскохозяйственного назначения, а также земель лесного фонда в земли населенных пунктов. Генеральным планом к населенному пункту могут быть присоединены новые площадки для размещения жилья и промышленности. Обоснованное включение градообразующих предприятий в границы населенных пунктов значительно увеличит налогооблагаемую базу по земельному налогу и, как следствие, доходную базу местного бюджета. В соответствии с Градостроительным и Земельным кодексами, утвержденный генеральный план является единственным основанием для изменения границ населенных пунктов.
-
Включение объектов капитального строительства местного значения в региональные и федеральные целевые программы. Генеральный план содержит обоснования размещения объектов капитального строительства в области транспортной, инженерной и социальной инфраструктур. Генеральный план может использоваться как аргумент в привлечении софинансирования на строительство данных объектов из вышестоящих бюджетов.
-
Предотвращение конфликтных ситуаций в сфере градостроительных отношений. К типичным конфликтным ситуациям в сфере градостроительных отношений относятся:
- Дефицит предложения свободных земельных участков под застройку и, как следствие, их необоснованно завышенная стоимость.
- Несанкционированная застройка на территории особо охраняемых объектов.
- Размещение нежелательных промышленных производств вблизи жилья.
- Транспортные пробки вследствие несовершенства улично-дорожной сети.
- Необеспеченность строящегося жилья инженерными мощностями.
- Дефицит школ, детских садов, иных объектов социального обслуживания.
- Широкий комплекс экологических проблем и другие.
Конфликтные ситуации в сфере градостроительных отношений негативно сказываются на качестве жизни в населенном пункте, его инвестиционной привлекательности. В процессе разработки генерального плана вырабатывается комплекс наиболее рациональных мероприятий по решению существующих градостроительных проблем и их предотвращению в будущем.
-
Повышение инвестиционной привлекательности территории. По итогам разработки генерального плана Заказчик получает возможность предложить инвестору набор экономически обоснованных площадок для размещения производств. В отношении данных площадок генеральным планом прорабатываются вопросы земельно-имущественных отношений, развития инфраструктуры, обеспечения перспективных предприятий трудовыми ресурсами, включая строительство жилья и социальных объектов. Генеральный план является важным документом для муниципальных образований, ведущих активную инвестиционную политику, заинтересованных в реализации схем частно-государственного партнерства, в размещении на своей территории зон экономического благоприятствования регионального значения.
-
Эффективное политическое позиционирование местных лидеров. Практика показывает, что муниципальные лидеры, имеющие выверенную долгосрочную программу действий по развитию своей территории, пользуются устойчивой поддержкой со стороны населения. Разработка генерального плана может стать эффективным инструментом предвыборной программы кандидата, подтверждающим серьезность и обоснованность его предвыборных обещаний. Для вновь избранных муниципальных лидеров генеральный план является эффективным механизмом по инвентаризации территории, по претворению в жизнь градостроительной политики.
Вопрос 2. Почему разработка генерального плана стоит так дорого? Какие факторы влияют на ценообразование?
Стоимость разработки документов территориального планирования достаточно высока. Разработка качественного генерального плана редко стоит менее 1 млн. рублей. Основную часть затрат компании-разработчика составляет заработная плата специалистов. Разработка генерального плана требует интенсивной работы проектной группы (архитекторы, инженеры, экономисты, картографы) в течение 2-4 месяцев. Командировочные расходы, напротив, составляют, как правило, менее 10% от стоимости контракта. Это позволяет квалифицированным разработчикам из Санкт-Петербурга и Москвы успешно конкурировать с местными проектными организациями на региональных рынках.
К факторам, влияющим на снижение себестоимости разработки градостроительной документации, относятся:
- Наличие кондиционной цифровой топографической основы в векторном формате в необходимом масштабе.
- Наличие качественно разработанной и утвержденной градостроительной документации вышестоящего уровня.
- Хорошая обеспеченность территории материалами земельного кадастра (цифровые кадастровые планы в электронном виде в векторном формате).
К факторам, удорожающим себестоимость разработки генеральных планов, относятся:
- Отсутствие топографических материалов в условиях сложной инженерно-строительной обстановки.
- Наличие конфликта интересов между местной и районной администрациями, государственными контролирующими органами, инвесторами-застройщиками. Для согласования генерального плана в таком случае потребуется разработка нескольких вариантов решения задач территориального планирования с обоснованием оптимального, многочисленные корректировки проектных решений по инициативе заказчика, согласительные совещания.
Мы готовы направить коммерческое предложение и смету на разработку градостроительной документации применительно к территории Вашего муниципального образования. Для этого достаточно заполнить и направить в наш адрес прилагаемую анкету.
Вопрос 3. Что нужно предпринять Заказчику, чтобы повысить скорость и качество разработки генерального плана?
Заказчик имеет возможность существенно повлиять на скорость и качество разработки градостроительной документации на этапах сбора исходных данных, обсуждения промежуточных результатов, согласования проекта. По нашему опыту могут быть выделены следующие шаги Заказчика, направленные на повышение эффективности подготовки градостроительной документации:
-
Принятие постановление главы органа местного самоуправления о разработке генерального плана. Это придает официальный статус работе проектировщиков при взаимодействии с профильными организациями на территории проектирования.
-
Создание рабочей группы по разработке генерального плана под председательством главы (заместителя главы) муниципального образования при участии:
- Проектной организации-разработчика генерального плана
- Специалистов местной, районной администраций (архитектор, землеустроитель, специалисты по экономике, ЖКХ, ГО и ЧС, социальным вопросам)
- Представителей территориальных отделений федеральных и региональных структур (Росреестр, Роспотребнадзор, лесничество, ГИБДД)
- Представителей инфраструктурных компаний (тепловые, электрические, газовые сети, водоканал, железная дорога, ДРСУ, Ростелеком)
- Представителей градообразующих предприятий, инвесторов, крупнейших землепользователей
- Других заинтересованных сторон по инициативе Заказчика
Рабочая группа создается в целях оперативного сбора необходимых для работы исходных данных и согласования проектных решений в рабочем порядке.
-
Административная поддержка процесса разработки генерального плана со стороны главы органа местного самоуправления.
Вопрос 4. Как выбрать квалифицированного разработчика градостроительной документации?
Федеральный закон №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» ставит во главу угла фактор цены. Практика показала, что многие подрядчики занижают цены и оказываются не в состоянии разработать качественную градостроительную документацию.
В связи с этим при проведении конкурса необходимо с одной стороны не допустить к участию недобросовестные компании, с другой стороны, не создать излишних барьеров для добросовестных компаний, готовых предложить индивидуальный подход к Вашей территории. В связи с этим рекомендуем:
-
Подготовить четкое техническое задание, полностью удовлетворяющее требованиям Градостроительного кодекса в последней редакции.
-
Провести предварительные консультации с квалифицированными исполнителями. Рекомендуем убедиться, что рыночная стоимость разработки укладывается в имеющиеся бюджетные возможности. Если бюджетных возможностей недостаточно, рекомендуем следующие действия:
- Выполнять работы по этапам в рамках отдельных контрактов, оплачивая их по мере поступления бюджетных средств;
- Рассмотреть возможности софинансирования работ из внебюджетных источников.
-
Установить критерии сроков не менее 4 месяцев. При оценке значимости критериев установить, что участники, предлагающие выполнение работ в срок менее 2 месяцев, получают одинаковое количество баллов.
-
Запросить коммерческие предложения от нескольких известных организаций. Установить минимальный порог снижения цены. Рекомендуемый уровень – не ниже 20% от предложения организации, представившей самую низкую цену. Установить, что организации, предложившие цену ниже указанного уровня, получают при оценке критерия цены одинаковое количество баллов.
Вопрос 5. С кем необходимо согласовывать генеральный план, сколько длятся согласования и как можно их ускорить?
Процесс согласований можно разбить на следующие этапы:
-
Согласования с Заказчиком
-
Согласования на уровне поселения/ городского округа
-
Согласования с сопредельными муниципальными образованиями
-
Согласования на уровне муниципального района
-
Согласования на уровне субъекта федерации
-
Согласования в Министерстве регионального развития РФ
С Заказчиком согласуются основные планировочные решения, предложения по включению определенных территорий в границы населенных пунктов, решения по отнесению конкретных участков к жилым, производственным, рекреационным зонам, по размещению объектов капитального строительства местного значения. Как правило, квалифицированные разработчики согласуют все эти вопросы в рабочем порядке в процессе проектирования.
На уровне поселения/ городского округа важен учет интересов собственников земельных участков, градообразующих предприятий. С собственниками земельных участков подлежит обсуждению и согласованию вопрос включения их территорий в границы населенных пунктов, изменения функционального назначения их земельных участков. Рекомендуется согласовать данный вопрос в рабочем порядке в процессе проектирования.
С муниципальными образованиями, имеющими общую границу с проектируемой территорией, подлежат согласованию следующие вопросы:
- Границы поселения.
- Размещение объектов, оказывающих негативное влияние на территорию соседних поселений (санитарно-защитные зоны которых выходят за пределы проектируемой территории).
- Прохождение транзитных транспортных и инженерных коммуникаций межмуниципального значения на предмет их учета в генеральных планах соседних поселений.
С органами местного самоуправления муниципального района подлежат согласованию следующие вопросы:
-
Размещение объектов местного значения муниципального района (автомобильные дороги местного значения, объекты электро- и газоснабжения поселений, объекты здравоохранения, образования и др.).
С органами государственной власти субъекта федерации подлежат согласованию следующие вопросы:
- Размещение объектов капитального строительства регионального значения.
- Включение в границы населенных пунктов земель сельскохозяйственного назначения.
- Негативное влияние на особо охраняемые территории регионального значения в случае нахождения таковых на территории поселения.
С Министерством регионального развития РФ подлежат согласованию следующие вопросы:
- Размещение объектов капитального строительства федерального значения.
- Включение в границы населенных пунктов земель лесного фонда.
- Негативное влияние на особо охраняемые территории федерального значения в случае нахождения таковых на территории поселения.